2026年上半年二手房在一手与二手住房总交易里占比50.4%，18个省区市二手住宅成交面积已超过新房。 看房时少追“以后会有什么”，多看看已经落地的地铁、学校、商业和物业，选房会更踏实。 2026年上半年北京二手住宅网签约93583套，6月单月网签16618套；上海6月二手房网签25158套，深圳上半年二手住宅录得33892套。 核心城市二手看房、比价、议价更直观，配套成熟度一眼可查。 易居研究院统计，北京、上海、广州、深圳、杭州、南京、成都、武汉8个重点城市6月末二手房挂牌约123万套，较2025年末减少9万套，较2025年同期减少28万套。 挂牌趋稳，说明供需匹配更平缓。 买旧建议看成熟板块里房龄适中、有电梯、物业正常、管线维护好的次新房。 地铁站实地走一遍，商业和学校看已招生已开业，晚上到小区周边听噪音，白天看客厅与主卧采光，比只看沙盘更稳妥。 上海2026年8月21日起执行“沪八条”，首套商业贷款最低首付15%，外环外二套15%、外环内二套25%；买新建现房可提取公积金付首付，外环外以旧换新按贷款额1%补贴、最高5万，叠加置换补贴最高8万。 北京近期优化公积金政策，首套公积金最高120万元，夫妻双方缴存买首套最高240万元；多子女、绿色建筑等情形还有额度上浮空间。 成都购买新建商品住房用公积金贷款，最低首付15%，并按符合条件利息给予20%补贴，最高2.5万元。 买大按家庭人数选功能，不按“现在只有两口人”选太小。 有娃后需要独立儿童房，老人短住需要客卧或可变书房，双卫能减少早晚高峰拥挤；把月供、装修、税费、应急金一起算，再定110至130平方米或同功能三房。 西安2026年8月推出卖旧买新补贴，至12月31日买新建商品住房并在前后1年卖本地二手，按新房总价1%补贴，单套最高2万元，专项资金5000万元。 置换前先查本地公积金、首付和补贴规则，能把换房成本算得更完整。 不买远郊只讲概念的房子，重点看已运营地铁距离、已开学划片、已开业商业、已入驻产业和日常通勤时长。 没有稳定就业与人口流入，仅依靠规划图定价的小区，后期看房量和议价空间都更难把握。 不买硬伤房，顶楼看雨后是否渗水，一楼看返潮与下水，临高架、铁路、垃圾站、变电站的房源晚上9点后再测一次噪音。 暗厨暗卫、异形户型、设备层邻近房，即便总价低，也要对比未来转手时同类房源的接受度。 不买产权不清的房子，签约前查不动产登记信息，确认无查封、无争议抵押，共有产权人全部到场；小产权、五证不全期房、承诺“以后补手续”的房源都不碰。 资金走监管账户，户口、学位占用情况写进合同条款。 看房可按“配套已落地、面积够家庭、硬伤全排除、产权全清晰”四步筛。 先把不符合的房源删掉，再在同板块比近3个月成交价、物业评价和贷款成本，购房决策会简单很多。 房子是用来安顿生活的，规则不必背太多。 把预算、通勤、家人需求和已核实信息放在一起，慢慢挑一套住着顺心的，就已经很值得。 你最近看房最在意地铁、学校还是户型，欢迎聊聊。 特别